Во многих странах большое число граждан снимает помещение для жилья и не имеет собственных квартир вообще или в течение определенного (часто длительного) периода. И это не вызывает особых проблем. Так было и в Израиле, но до тех пор, пока предложение превышало спрос. Цены были относительно умеренными, наниматель был защищен тем, что мог снять другую квартиру. Но в девяностых годах резко увеличилась репатриация, и баланс спроса и предложения сразу нарушился, взвинтились цены, изменилось правовое положение нанимателя. Но можно ли вообще говорить о «правовом положении» при отсутствии необходимых правовых норм, правового регулирования этих специфических отношений? Ко всему еще практические трудности в заключении договора при отсутствии правовой информации и знания языка. Нередко, находящиеся в безвыходном положении люди заключают договоры на явно невыгодных условиях, попадая в сложнейшие ситуации. Не всегда спасает и заключение договора с помощью адвоката. В итоге - отсутствие стабильных отношений, многочисленные переезды, поиски, непомерные расходы. Нельзя сказать, что государство не оказывает определенное содействие новым репатриантам и другим социально-слабым группам. Выплачивается в течение нескольких лет (некоторым лицам - пожизненно) пособие на съём, кое-где предоставляются помещения из общественного фонда. Но таких помещений (особенно в местах, где имеется работа) пока мало, выплачиваемое пособие на съём не покрывает полностью наемную плату, а средств для доплаты недостаточно. Может ли закон изменить создавшееся положение? Нам представляется, что в определенной мере может.
О чем говорит закон
Какие правовые нормы регулируют отношения жилищного найма в государстве Израиль? Существует, пожалуй, единственный специальный «жилищный» закон. Это «Закон о защите квартиранта 1972 года» (или, как его иногда переводят, «Закон об охране жильца»). Собственно говоря, это весьма необычный закон, в котором совмещены два вида правоотношений: купля-продажа и аренда. Гражданин покупает квартиру, оплачивая только часть ее стоимости и приобретая частичные права: право на проживание с семьей без ограничения срока и право на продажу этого частичного права, правда, с согласия хозяина, который имеет преимущественное право на выкуп, а также на долю от суммы, полученной при продаже. Сдать же в аренду квартиру, передать ее по наследству нельзя. К тому же производится ежемесячное взыскание арендной платы, которая, однако, значительно сокращена по сравнению с обычным наймом. Кроме всего, требуется постоянное проживание приобретателя в квартире под угрозой потери права на нее. Очень важно, что требование об освобождении такой квартиры связано с обязанностью предоставления взамен другой. Практически данный Закон в настоящее время почти не применяется, поскольку он относится к приобретению-аренде квартир, построенных до 1968 года, как правило, в старых кварталах крупных городов. Основной закон, на основании которого осуществляется в стране найм жилых помещений, - это «Закон об аренде имущества и заимствовании» 1971 года. Под «заимствованием « понимается «займ», согласно которому (ст. 26) устанавливается право на содержание и использование имущества, предоставленного на определенный период безвозмездно. Это предопределяет некоторое отличие условий по сравнению с арендой (в отношении расторжения договора, применения средств защиты и т.п.). Что же касается аренды, то основная проблема заключается в том, что аренда носит универсальный характер, т.е. касается любого имущества, тогда как найм жилых помещений (в отношении членов семьи, прекращения договора, оплаты и других условий) весьма специфичен. Во многих государствах, в том числе в СНГ, существуют жилищные кодексы, жилищные законы, разделы в Гражданских кодексах. В качестве примера можно привести специальное жилищное законодательство Франции в конце сороковых и в пятидесятых годах, выразившееся в ряде законов и декретов и, наконец, в Кодексе о градостроительстве и жилищном найме от 26 июля 1954 года. Это законодательство возникло как реакция на ситуацию жилищного кризиса, во многом сходную с нынешним положением в Израиле на рынке найма жилья.
В израильском Законе об аренде все его нормы распространяются на аренду недвижимого имущества, но речь в Законе не идет о специфике, связанной с арендой жилья, а только об общих для любой аренды положениях. Правда, в качестве примера аренды в некоторых работах приводится договор на аренду квартиры, в котором в отдельных пунктах все же упоминается Закон об аренде и займе 1971 г., но зато в п. 15а подчеркивается, что на данный договор не распространяются никакие законы, защищающие квартирантов, в том числе «Закон о защите квартиранта» 1972 года. И все же одна из главных специфик жилищных отношений указывается: арендная плата выплачивается в соответствии с курсом доллара США (как и при покупке квартир), т.е. расчеты ведутся, конечно, в национальной валюте (шекелях), но по курсу доллара. Вот этого понять нельзя. В большинстве стран оплата определяется иначе, да и в Израиле во всем остальном доллар в качестве базы для расчетов не фигурирует. Пока соотношение доллара с шекелем было малоподвижным, это не вызывало упреков. Так сложилось, и в этом есть определенная выгода. Но вот доллар стал расти. Сразу же возник вопрос: зачем нужна такая привязка? Мы все же полагаем, что, поскольку в данном случае отсутствует алеаторный (рисковый) договор, перерасчет стоимости, суммы возврата некоторых ссуд должен делаться с учетом возможного изменения «привязки», исходя из интересов плательщика. Вторая сторона убытков не несет, а привязка к доллару ориентировалась на стабильность в интересах того, кто платит.
Коснемся еще одной стороны нормативного регулирования жилищных отношений: о применении в Израиле так называемых стандартных договоров. Сама идея заслуживает одобрения, поскольку должна оградить «слабую» сторону (мы имеем в виду, прежде всего, новых репатриантов и других лиц, недостаточно искушенных и юридически осведомленных) от произвола «сильной» стороны. Заранее определенные в своем большинстве условия должны служить основательной преградой этому. Должны, но не всегда служат. К сожалению, существующий «Закон о стандартизации контрактов» 1964 года действует явно недостаточно, к его защитным положениям прибегают чрезвычайно редко. При этом в контракты нередко вносятся такие условия, которые к цели самих контрактов (не допустить одностороннюю выгоду имеющему экономическое превосходство) отношения не имеют. Именно таким представляется договор, заключаемый компанией «Амидар», в чьем распоряжении находится общественный жилищный фонд, из которого квартиры предоставляются социально-слабым группам населения. Такие же договоры есть и в других аналогичных компаниях («Амигур» и другие). Тем не менее, разработанные договоры выступают фактически в качестве договорно-нормативного регулирования указанных отношений жилищного найма. Далеко не со всеми пунктами такого договора можно согласиться. Так, например, этот договор может быть свободно прекращен без каких-либо оснований. Допускается задержка сдачи помещения в найм на 3 месяца, но если наниматель не желает ждать, он может расторгнуть договор. А как ему поступить при отсутствии у него другого жилья? Нет права на квартиру членов семьи. Но ведь квартира предоставляется семье, причем в этой семье могут быть лица, имеющие право на социальный найм. В договоре исключена возможность после сдачи помещения предъявлять претензии к недостаткам, к качеству строительства, значит, даже если недостатки скрытые. Наймодатель имеет право изменить размер оплаты, лишь поставив об этом в известность нанимателя. Последний же - опять отказаться от договора. А может ли? В этом договоре есть еще целый ряд пунктов, мягко говоря, весьма сомнительных, не определяющих условия применения ответственности в виде расторжения договора, причем без оговорки о расторжении в судебном порядке.
Наконец, еще об одном вопросе. В Израиле отсутствует гражданский кодекс. Но есть, например, «Закон о договорах (общая часть)» 1973 года, который имеет отношение и к заключению договоров о найме жилых помещений.
Некоторые его нормы (например, условия об искренности в переговорах, об эксплуатации) указывают на недопустимость использования стечения тяжелых обстоятельств и недостатка опыта и дают возможность оспорить заключенный договор. В случае заключения договора найма жилых помещений новыми репатриантами основной аргумент - это сложности с языком. Такое серьезное, массовое явление, каким считается репатриация, видимо, должно было заставить принять меры ради защиты прав гражданина и обеспечения стабильности договорных отношений, внеся поправки в законодательство с тем, чтобы переводы были обеспечены. И, тем не менее, до последнего времени практика обычно не допускала ссылок на такого рода сложности. Но вот прецедент возник, а в Израиле действует прецедентное право. Правда, иск, рассматривавшийся недавно в Мировом суде, относился к конфликту с банком по поводу платежей, но связь его с аналогичными ситуациями очевидна. Истец, новый репатриант из СНГ, ссылался на то, что слабое знание языка и невыполнение банком обязанности извещения клиента обо всех условиях договора, явились причиной незнания истцом своих прав. Мировой суд встал на его сторону, указав, что в случае, когда речь идет о репатриантах из СНГ, плохо знающих язык, банк должен убедиться в том, что клиент понял, какой документ он подписывает, разъяснить суть договора и, учитывая большую волну репатриантов, объяснить на русском языке каждому суть документов, которые оформляются, до тех пор, пока не станет ясно абсолютно все. Исковые требования были удовлетворены. Если обстоятельства в отношении языка, на которые ссылается сторона, установлены и именно они являются причиной, то данный прецедент дает возможность оспорить договоры найма, к сожалению, часто заключаемые в ситуации вынужденности, незнания и непонимания.
Изложенное свидетельствует не только о недостаточной защите прав нанимателя, но и о почти неурегулированности указанных отношений.
Социальный найм
С целью упорядочения правового регулирования указанных отношений нами подготовлен проект закона о найме жилых помещений. Проект представлен в парламентскую фракцию партии «Исраэль ба-алия». В качестве альтернативного варианта туда же представлено 7 законопроектов, содержанием которых являются разделы указанного выше проекта. Это сделано в расчете на возможность более быстрого продвижения сравнительно небольших нормативных актов. В парламенте (кнессете) идет работа и над другими законопроектами, в том числе над проектом закона о социальном жилье.
Одной из самых острых проблем является проблема обеспечения жилыми помещениями тех лиц, которые не в состоянии самостоятельно обеспечить себя жильем. Многие из них получают государственное пособие на съём, поэтому предоставление им жилого помещения за небольшую плату компенсируется освобождением государства от выплаты пособия. Под социальным наймом следует понимать найм жилого помещения, основанный на приоритетном праве граждан на особые льготы по предоставлению им жилья из общественного фонда, а также на льготную жилищную аренду. Это последнее добавление - в некотором роде новелла не в смысле такой аренды, а в смысле ее связи с социальным наймом. Аренда названа льготной по той причине, что право на нее имеет особая категория граждан, которым помещение предоставляется с ограничением наемной платы и с установлением некоторых других льгот. В качестве наймодателей выступают специализированные жилищные организации, но они могут выступать и в двух качествах, т.е. не только как наймодатель, но и как арендаторы в соответствии с «Законом об аренде». При этом льготная жилищная аренда используется как в тех случаях, когда имеется дефицит в квартирах из общественного фонда для лиц, имеющих право на социальное жилье (с более низкой оплатой), так и для обеспечения тех, кто имеет право на льготную аренду, для служебных квартир и организации общежития. Иными словами, предлагается не ограничивать возможность обеспечения социальным жильем лишь при наличии квартир из общественного фонда, а значительно расширить эту возможность и за счет аренды помещений в частном секторе. Социальное жилье должно предоставляться пожизненно (из фонда арендованных квартир возможно с их заменой до предоставления квартиры из общественного фонда) или до отпадения признаков, дававших право на получение такого жилья. Но это не означает, что проживавшие члены семьи должны обязательно покинуть помещение, однако условия проживания в отношении льгот могут измениться. Возникает вопрос о сохранении права на социальный найм. Дело в том, что утвердилось явно ошибочное положение: лица, имеющие право на социальный найм как новые репатрианты, вправе использовать это право только в течение периода их принадлежности к такому статусу, т.е. в течение пяти лет. Сам этот статус вызывает серьезные возражения, но дело не в этом. Ведь очень часто пропуск срока не зависит от находящегося в очереди, а связан с отсутствием возможности предоставления ему соответствующей квартиры. Обязанность предоставления социального жилья - это государственная обязанность, лиц, имеющих право на социальный найм, получивших квартиру на условиях льготной аренды, нельзя лишать права на социальный найм в будущем. Правом на обеспечение жильем пользуются также лица, проживающие в так называемых «караванных поселках» (временное поселение в деревянных домиках), а также в арендованных центрами абсорбции гостиницах. Другие лица, имеющие собственное жилье или квартиру по социальному найму, не вправе претендовать на включение их в очередь, если, конечно, не возникает проблем с проживанием в этих помещениях. Есть еще одно условие: должно пройти не менее года после репатриации и шесть месяцев проживания в данном населенном пункте. Это условие не должно действовать, если нет дефицита с помещениями.
Какие лица пользуются правом на социальное жилье? В законе этот перечень еще не закреплен и фигурирует в различных вариантах в соответствующих инструкциях:
а) супружеская пара пенсионеров-репатриантов;
б) супружеская пара репатриантов, если супруг достиг возраста 55 лет, а супруга -50 лет, независимо от возраста второго члена семьи;
в) одиночки-репатрианты (мужчины с 55 лет, женщины с 50 лет), при этом возможно временное, с обоюдного согласия, поселение совместно с семьей, имеющей право на социальный найм;
г) семья, в составе которой есть «тяжелый» инвалид с постоянной инвалидностью более 75%;
д) одиночка - «тяжелый» инвалид;
е) семья, в составе которой есть тяжелобольное лицо;
ж) многодетная семья (4 и более детей);
з) неполная семья (незамужняя женщина и неженатый мужчина, в том числе разведенные), воспитывающие детей в возрасте до 18 лет или дети которых проходят срочную службу в Армии обороны Израиля.
Как видим, правом на социальное жилье пользуются не только новые репатрианты. Для некоторых категорий это право может возникнуть в любое время и действовать в течение определенного периода. Любопытный вопрос возникает в отношении неполных семей. В Израиле нередки случаи фактических брачных отношений. Для того, чтобы такие отношения были учтены как в позитивном, так и в негативном для супругов плане, имея соответствующие юридические последствия, должно быть признание такой пары «известными обществу в качестве супругов». Лишение неполной семьи права на социальный найм допустимо в указанном случае, но лишь на основании решения суда.
Свободный рынок найма
Предметом договора найма на свободном рынке жилых помещений могут быть помещения, специально строящиеся с целью сдачи их в общую (нельготную) аренду или выделенные из общего жилищного фонда и включенные в фонд съемного жилья, выкупленные гражданами квартиры, ранее предоставленные им на иных основаниях, жилые помещения, приобретенные иным путем в частную собственность. На практике наниматели, снимающие помещения на свободном рынке, находятся нередко в весьма сложном положении. Главная причина - в нестабильности этих отношений и в ограничении, если так можно выразиться, «жилищного суверенитета». Собственно говоря, нестабильность договора найма вызывается подчас не отсутствием права на продление договора, а общей ситуацией на рынке жилья, ее неопределенностью и, кроме всего прочего, - общей неопределенностью, нестабильностью в положении нанимателей (преимущественно новых репатриантов). Они не уверены, будет ли работа, сохраниться ли она постоянно, подойдет ли очередь на получение социальной квартиры, возрастут ли цены на съем жилья, можно ли будет найти помещение за меньшую плату, не придется ли перебираться в другой город (в небольшой стране это довольно частый случай) и т.п. Все сказанное заставляет проявлять осторожность и не заключать договор найма на длительный срок. Немало случаев, когда и наймодатель связан с неопределенностью своего положения. Так, например, некоторые граждане сдают приобретенные квартиры, а сами тоже снимают их в другом месте, где есть необходимая работа. Сколько же это продлится, им не всегда известно. Подобная ситуация касается, конечно, не «профессиональных наймодателей», но таких немало, с учетом специфичных житейских перипетий в стране. И все же стабильность отношений жилищного найма должна максимально стимулироваться в нормативном порядке, поскольку это способствует улучшению положения нанимателей, хотя и не должна исключаться возможность прекращения жилищных отношений в случае возникшей необходимости.
Нельзя не отметить того, что израильское законодательство в целом стимулирует в определенной мере такую стабильность. Так, например, устанавливается право выкупа занимаемой квартиры с облегчением получения кредита, с предоставлением подарка (скидки со стоимости), учета имеющихся льгот, зачета в стоимость выплаченной наемной платы. Существует возможность получения жилья в местах, где отсутствует дефицит, выплачивается пособие. И все же не все благополучно в этих нормах. Так, подарок не подлежит возврату, если истекло 15 лет, а вот в случае смерти его получившего собственника, наследующие это помещение должны подарок вернуть, они лишаются права и на рассрочку платежа, которую имели их родители-наследодатели.
Особое место в установлении стабильных отношений найма жилых помещений занимает уже затрагивавшееся предложение о принципиальном изменении организации съема, освобождении нанимателя от поисков жилья и непосредственных контактов с его собственниками, ведения сложных переговоров, требующих определенных знаний и опыта, от опасения выселения и т.п. Принятие на себя этих обязанностей специализированными организациями во многом снимет остроту жилищной проблемы и введет эти отношения в организованное русло. Эти службы, согласно предлагаемым нами рекомендациям, должны обеспечить организационный найм (свободный под найм с ограниченной оплатой с целью облегчения материального бремени и в интересах пожилых одиноких людей, студентов) на длительный срок у частных собственников, с последующим предоставлением этих помещений нанимателям. В то же время, указанные специализированные организации (не исключая существующие маклерские службы) могут выступать и в качестве посредников по заключаемым договорам найма частными собственниками с нанимателями. Однако, как в первом, так и во втором вариантах специализированные организации должны заниматься подбором помещений и лиц, у которых имеется на эти помещения спрос, осуществлять контроль за их использованием, за размером оплаты, организовать при необходимости замену квартир, оказание помощи в ремонте, обеспечивать гарантию в оплате и т.п.
Регулирование оплаты
Размер оплаты за пользование жилым помещением устанавливается в заключаемом договоре. Это относится не только к квартирам, находящимся в частной собственности, но и в помещениях общественного фонда, так называемых «амидаровско-амигуровских» (по наименованию компаний). В последнем случае исключение составляют ситуации с лицами, которые вправе получить пособие на съем, засчитываемые в оплату, что определяет планку взимаемой наемной платы. И все же, во многих местах оплата, даже не при социальном найме, более низкая, чем частных квартир, хотя и не везде. Среди экономистов Израиля идет дискуссия, отражающаяся и на принятии нормативных актов, по вопросу о допустимости регулирования наемной платы, а значит установления ее максимума и введения налогов (от общего дохода налогоплательщика и на наследство, в которое обычно входит недвижимость). В Израиле было (правда, временно) введено освобождение от уплаты налога со сдаваемых в аренду квартир при получении наемной платы до 4-х тысяч шекелей в месяц. Это было как бы компромиссное решение, ибо многие опасались и опасаются (и не без оснований), что резкое снижение подобной «планки» или полный отказ от нее (как предела освобождения от налога) могут привести к отказу от арендного бизнеса, а следовательно, к сокращению вложения средств в покупку квартир и получения кредитов, поскольку прекратится получение доходов, не облагаемых налогом. Начнется распродажа предназначенных для аренды квартир, нарушится баланс между спросом и предложением и, как следствие, затруднится аренда, повысятся цены. Существует и другое опасение - включение в наемную плату оплачиваемого налога, то есть опять-таки повышение размера этой оплаты, в силу безвыходного положения нанимателя.
Проблема, действительно, не простая. Вызывает тревогу и рост цен на покупку жилых квартир: ведь часть из этих дорогих квартир составит «арендный фонд» с высокой ценой.
Остается добавить несколько слов по поводу некоторых условий договора найма, связанных с оплатой. Прежде всего, - это авансирование, т.е. возможность предъявления требования о предварительной оплате. Поскольку в качестве нанимателя обычно выступают люди недостаточно материально обеспеченные, авансирование должно допускаться не более чем за 3 месяца, а свыше этого срока - исключительно с согласия нанимателя. При этом оно должно рассматриваться как кредитование с удержанием за кредит 10% (до 3-х месяцев) и 20% (свыше 3-х месяцев). Наймодатель не вправе навязывать форму обеспечения исполнения обязательств, при этом недопустимо требование о предоставлении гарантийных векселей и чеков от третьих лиц, принимающих на себя ответственность вместо нанимателя или совместно с ним. К таким же нелегитимным гарантиям должны быть отнесены и подписи гарантов на договоре. В Израиле фетишизируется система гарантов. Это приводит подчас к совершенно недопустимым ситуациям. Так, например, гарантии просто покупаются и об этом даются объявления в газетах. Гарантами нередко становятся случайные или чуть знакомые люди, жестоко обманутые за свою доверчивость, либо те, кому просто неудобно отказать. Они надевают на себя ярмо риска, связанного с переживаниями и опасениями. Немало случаев, когда люди, выступившие в качестве гарантов, выплачивают огромные суммы и не могут переложить свои убытки на неплатежеспособных или выехавших из страны должников. Такая несправедливая форма обеспечения интересов наймодателя должна быть исключена. Есть другие формы, например, вексель самого нанимателя, предоставляющий право наймодателю на обращение в суд в течение 7-ми лет для взыскания задолженности по оплате и по возмещению ущерба. Возможен в качестве обеспечения залог любого имущества. В случае, если гарантийный вексель (сумма и дата в нем должны указываться) не превышает суммы задолженности (условная сумма в векселе и в отношении заложенного имущества не должна превышать трехмесячной оплаты за найм), взыскание через судебный взыскательный аппарат производится без обращения в суд, но с предупреждением векселедателя за месяц. При отсутствии долгов вексель возвращается, а залог снимается. Вместо внесения суммы в счет возможного ремонта освобождаемой квартиры, следует использовать отсроченное гарантийное обязательство (отсроченный чек), периодически обновляемый. Через пять лет чек возвращается, если квартира нанимателем содержится в надлежащем состоянии. Пока еще такой порядок гарантий законодательно не установлен, но в представленном проекте это есть.
Прекращение найма
Мы остановимся лишь на специфичных для Израиля вопросах прекращения найма жилых помещений. Прежде всего следует сказать, что, кроме отдельных случаев, вопросы выселения и их порядок не урегулированы, главным образом потому, что защита собственника, особенно по окончании срока договора (обычно не превышающего года) редко вызывает противодействие суда. Но, несомненно, необходимо (кстати, в обоюдных интересах) урегулирование данной проблемы на уровне закона. Поэтому в представленных нами проектах уделено внимание этому законодательному пробелу.
В Израиле не исключено и даже достаточно распространено заключение фиктивных договоров найма. Дело в том, что для получения пособия на съем необходимо представление договора. Но нередко лица, фактически не нуждающиеся в жилье, проживают в семье со своими близкими родственниками. Но почему же не получить пособие? Вот и появляются фиктивные договоры. Конечно, проблема была бы частично снята, если бы разрешили родителям заключать договор найма со своими детьми и не расставаться с ними, помогая в выплате ссуды. Пока же (в отличие от договора с посторонними людьми) это разрешено лишь до 7 лет после приезда в страну (предполагается некоторое увеличение срока). Полагаем, что оснований для ограничения срока таких договоров не должно быть. Более того, можно бы установить право на заключение договора поднайма (с оплатой 60% от платы за найм площади такого же размера) в квартирах, не являющихся собственностью. Кстати, далеко не всегда в договоре найма учитывается занимаемая нанимателем площадь в общей квартире с наймодателем. Муниципальные органы должны осуществлять контроль и ставить вопрос о выселении фиктивных нанимателей в судебном порядке, с взысканием суммы неосновательного обогащения в виде получения пособия на съем.
Не должно являться основанием для выселения в качестве единственного мотива истечение срока договора, кроме временного найма (на срок до 3-х месяцев). Прекращение отношений найма, вызванное опасностью для жизни, должно означать обязанность наймодателя предоставить лицам, имеющим право на социальный найм и льготную аренду, другое помещение. В остальных случаях, если нет возможности переселения, должна выплачиваться компенсация, включающая расходы на переселение, на найм временного жилья (не более чем за 2 месяца), а также возвращаться неиспользованная часть наемной платы. Краткосрочный договор (до года) может быть прекращен по обоюдному согласию или по желанию нанимателя, а также, если наниматель в 2-х месячный срок до окончания договора не сообщил о продлении, если пользовался помещением менее 10-ти месяцев, кроме вынужденного отсутствия, если наниматель неоднократно допускал нарушения существенных условий. Долгосрочный договор (свыше года) расторгается, если наниматель отказывается от проживания в будущем, с предупреждением в течение 3-х месяцев до окончания срока, а по требованию наймодателя - если у нанимателя появилось другое помещение или если он пользуется помещением менее 75% срока договора. Наймодатель вправе отказаться от сдачи в найм, предупредив нанимателя не менее чем за 3 месяца до истечения срока. Если нарушен был «мораторий» на сдачу в аренду помещения, и оно сдано другому лицу, следует предоставить право прежнему нанимателю оспорить силу договора и взыскать убытки. Прекращение договора не должно исключаться и при возникновении у наймодателя непредвиденных обстоятельств. Таким обстоятельством может быть необходимость использования помещения для собственных нужд. Если нет другого помещения для нанимателя, следует возместить расходы, возможно, установить отступное, например, в размере двухмесячной наемной платы, возместить моральный вред. При этом наймодатель (члены его семьи) должны будут поселиться не позднее 3-х месячного срока и прожить в квартире не менее двух лет. Иначе возникает право на выселение, во всяком случае, на возмещение морального вреда. В представленном проекте изложены такие идеи, и они отталкиваются от того, что было уже установлено в законодательстве некоторых государств, например, Франции.
Израильская специфика требует иногда применения чрезвычайных мер в интересах безопасности и освобождения определенных жилых помещений. Можно столкнуться с необходимостью выселения лиц, поселенных в арендованных центрами абсорбции гостиницах. Но оно должно, по нашему мнению, производиться с расселением в соответствующие жилые помещения тех, кто имеет право на социальный найм, и с оказанием помощи в этом вопросе другим лицам. Допустимо выселение из жилого помещения, принадлежащего кибуцу, лица, исключенного из кибуца за совершение виновного проступка. Но если такое лицо проработало в кибуце длительное время, например, более 10 лет, ему на других условиях пользования должно предоставляться другое помещение. А вот прекратившие по своему желанию в течение первых 3-х лет отношения с кибуцем, отказавшиеся вернуться после предупреждения, могут быть выселены, если члены их семьи не имеют с кибуцем трудовой связи.
Как видим, правовое регулирование сложных и проблемных жилищных отношений в Израиле весьма специфично и очень нуждается в принятии серьезных нормативных актов, а вполне возможно - и Жилищного кодекса государства.
Обзор судебной практики по рассмотрению дел о возмещении вреда, причиненного здоровью
В общем числе оконченных гражданских дел, дела по спорам о взыскании вреда, причиненного рабочим или служащим увечьем или иным повреждением здоровья как в 1997 году, так и в 1998 году составляет 0,6%. Более 70% таких исков судами удовлетворяются.
По общему правилу, условием ответственности за вред, причиненный жизни или здоровью гражданина, является вина причинителя вреда, кроме случаев причинения вреда источником повышенной опасности.
Применительно к случаям причинения вреда работникам их работодателями о вине последних свидетельствуют такие факты, как необеспечение ими здоровых и безопасных условий труда, т.е. несоблюдение правил охраны труда, техники безопасности, промышленной санитарии и т.п. Конкретными доказательствами вины работодателей за причиненный вред могут служить документы и показания свидетелей, в частности: акт о несчастном случае на производстве по форме Н-1; заключение государственного инспектора труда либо других должностных лиц (органа), осуществляющих контроль и надзор за состоянием охраны труда и соблюдением законодательства о труде, о причинах повреждения здоровья; медицинское заключение о профессиональном заболевании; а также в отдельных случаях приговор, решение суда, постановление прокурора, органа дознания.
В практике судов возникает вопрос: как поступить в том случае, если организация не составила акт по форме Н-1 и суду такой акт не предоставлен. В соответствии с Положением о расследовании и учете несчастных случаев и иных повреждений здоровья трудящихся на производстве, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Казахстан от 15 декабря 1994 года, каждый несчастный случай, вызвавший у работника потерю трудоспособности не менее одного дня или необходимость предоставления другой работы на один день и более, в соответствии с медицинским заключением (рекомендацией) оформляется актом о несчастном случае или ином повреждении здоровья трудящихся на производстве по форме Н-1. Исходя из этого, суды обязаны истребовать такой акт, если же ответчик (организация к которой предъявлен иск) не составит такой акт, то суд обязан разъяснить истцу его право предъявить дополнительно исковые требования о признании повреждения здоровья в связи с исполнением трудовых обязанностей.
При применении действующего законодательства по данному вопросу нужно учитывать то обстоятельство, состоял ли гражданин, здоровью или жизни которого причинен вред, в трудовых отношениях либо иных договорных отношениях с причинителем вреда или нет. Так, при причинении вреда жизни и здоровью работника его работодателем пострадавший, в частности, приобретает право на выплату дополнительно единовременного пособия, в специальном порядке устанавливается факт несчастного случая на производстве, также предусмотрен порядок подачи заявления работником заявления о возмещении вреда и его рассмотрения на предприятии.
В соответствии с п. 1 Правил организации всех форм собственности несут материальную ответственность за ущерб, причиненный рабочим и служащим увечьем либо иным повреждением здоровья, связанным с исполнением ими трудовых обязанностей, происшедшим по вине организации как на ее территории, так и за ее пределами. Исходя из смысла данной нормы ответственность должно нести предприятие, по вине которого причинен вред здоровью.
В январе 1997 года токарь РМЗ АО «Балхашмыс» З. на рабочем месте получил трудовое увечье и ему установлена вторая группа инвалидности.
6 Февраля 1997 года в результате инвестиционного тендера свыше 85% имущества АО «Балхашмыс», в том числе и РМЗ перешло в собственность БГМК /Балхашского горно-металлургического комбината/, являющегося филиалом АО «Жезказганцветмет». Администрация БГМК добровольно приняла на себя обязательство по выплате ежемесячных пособий З., а в части взыскания единовременного пособия отказало по тем основаниям, что вины их предприятия в происшедшем не имеется. В связи с чем истец обратился в суд.
Решением суда гор. Балхаша с АО «Балхашмыс» в пользу истца взыскано единовременное пособие по трудовому увечью в сумме 429429, 60 тенге и проценты за просрочку выплаты пособия в сумме 79009,17 тенге, в доход государства государственная пошлина 5084,39 тенге. Суд первой инстанции обоснованно возложил ответственность на АО «Балхашмыс», обосновывая выводы следующим: трудовое увечье истец получил на работе в АО «Балхашмыс», под ликвидацией предприятие не состоит, выдел из предприятия имущественного комплекса отношения к данному спору не имеет, изучение контрактов не показало правопреемства новых собственников БГМК по обязательству АО «Балхашмыс» по выплате единовременного пособия.
В связи с происходящими изменениями в экономике: увеличением предприятий с формой частной собственности, развитием частнопредпринимательской деятельности, возникают и новые отношения в использовании труда граждан. При этом на практике встречаются и контракты, и договора, и просто устная договоренность при выполнении тех или иных услуг. Учитывая все эти обстоятельства, предполагается возможным к отношениям работника и работодателя, возникающим из трудового договора, по делам этой категории приравнять и отношения, основанные на договорах подряда, поручения, возмездного оказания услуг и иных договорах, предполагающих личный труд гражданина в интересах другого лица. Работодатель, который состоит с работником в подрядных или иных гражданско-правовых отношениях, несет материальную ответственность только за тот вред, который был причинен в связи с выполнением гражданином возложенных на него обязанностей. Данное обстоятельство должен обосновать сам потерпевший.
Так, гражданка С. с 16 декабря 1995 года по 14 января 1997 года выполняла обязанности домработницы в семье предпринимателей. 14 января 1997 года около 11 часов в доме последних произошло нападение на хозяина дома и он был убит, а на жизнь гражданки С., находящейся в доме, совершено было покушение. В связи с причинением вреда здоровью истица просила признать, что работодателем для нее была жена хозяина дома и заработная плата составляла 5000 тенге в месяц, которую она просила взыскать: